責任を負わないために

買い手が瑕疵担保責任を求めてきたときは、売り手は無条件で責任を負わされます。とは言っても、買い主の言うとおりに賠償や修繕するとはならず、多くの場合は売り主と買い主双方で話し合い裁判を通じて、責任があるのかどうか決めていきます。一度瑕疵担保責任を買い主が求めると、売り主にも時間も労力も消費し、大変な思いをします。

雨漏りもしも事前に家の欠陥や不具合があれば、隠さずに買い主に告知しておく方が無難です。
修繕しないならば事前に告知しておくことでその分売値は安くなりますが、その範囲内で起きたトラブルは、責任は買い手に発生します。
ただ事前に欠陥箇所を見つけたなら、修繕しておくのも1つの方法です。
しかし、雨漏り箇所をとりあえずパテで塞ぐなどは修繕とは言えませんので、完璧に直しておきましょう。

家の状態にもよりますが、そもそも売る家が相当古く瑕疵担保責任を負えそうもない状態、物件が古く売り主が中古で購入した場合、買い手がリフォームや解体を想定して購入する場合、などは瑕疵担保責任は発生しないことが多いです。
瑕疵担保責任は売り主と買い主双方が合意すれば、免責とすることもできます。物件の状態や築年数によっては、免責を考えても良いでしょう。


瑕疵担保責任となるケース

家を売る場合には、建物と土地それぞれに、瑕疵担保責任があります。

虫眼鏡例えば、建物であればシロアリの被害がある、雨漏りする部分がある、建物が傾いている、または一部が腐食している、などがあります。
土地であれば、土地の中に祠があるまたはあった、土の中に瓦やコンクリート片が埋まっているなどがあります。
これらは売り主が売却までに発見できれば良いですが、見えない部分も多く、売却後に発覚するケースも少なくありません。

もしも売却後に家の欠陥が発覚すれば、売り主が修繕し費用を負担します。
雨漏りがある場合はその部分を修復する、シロアリ被害があれば薬剤の散布や被害箇所を修復する、配管の破損などがあれば、その部分を新品に交換します。

そしてもう1つ意外な部分で責任が発生するのが、心理瑕疵と言われる瑕疵担保責任です。これは、過去に自殺や殺人事件があったなどして、買い主に大きな心理的負担を与える場合です。また、家族の一人が病気で亡くなり、それを隠して売却し、あとで発覚するようなケースもあります。

過去に事件や殺人、自殺や死亡事故などがあったなど、その事が契約前にわかっていたら買わなかったのにと、買主に言われてしまう場合に該当します。テレビのニュースで放送された心理的瑕疵物件は、いわゆる「事故物件」と呼ばれ、インターネットなどで検索すると簡単に調べることもできます。では室内で人が死亡したら全て心理的瑕疵になるのかと言われると、一概にそうとは言えず、死亡者のいない傷害事件や老衰、病死などは除外される場合もあります。人により感じ方が違うため、売買交渉の話を進める中の状況で判断するしかない、かなり難しい瑕疵です。

このような隠れた瑕疵担保責任でも、責任が発生することもあり、買い主から損害賠償請求された事例も多数あり、特に目には見えない部分なので、注意して対処すべきでしょう。


家を売るには責任がつく

シロアリによる欠陥通常の家を売る場合は、買い主に対して売り主は瑕疵担保責任を追います。
瑕疵とは、一見して分からないような重大な欠陥のことであり、家であれば、シロアリの被害や雨漏り、配水管トラブルなどです。
これらの欠陥が発覚した場合は、売り主の責任で修繕しないとならず、それが瑕疵担保責任です。

民法上では、契約書で期間を決めない場合は、知ってから1年以内ということとなり、これは時効もあるので、ほぼ永久保証になってしまいます。
そのために、通常は契約書で期間を決めて責任を負い、不動産売買契約を買い主と結びます。
多くは、3ヶ月や6ヶ月と契約書で1年よりも期間を短く設定します。(参照|家を売る際の責任 – 家を売る際の瑕疵担保責任まとめ

ただ免責になることも多く、昭和40年築など、築年数が古い物件ほど、免責となり、これは瑕疵担保責任免責と言います。古いからと言う場合以外にも、責任を負いたくないから物件を免責とする場合もあります。またさらには任意売却の場合は、売り主の責任能力がないとみなされ、この売却方法でも免責となり、売主の責任は問われません。

ただ免責になる場合、すでに分かっている欠陥も隠して販売して良いということではなく、そのような欠陥は修繕して直してから売るべきでしょう。瑕疵担保責任は、売り主でもわからないような欠陥があとで見つかり、余計な経済負担となることもあります。買い主との交渉では、ここまで値下げしたので、瑕疵担保責任はなしにする、などの交渉でもどうするかは決めることは可能です。